Politiek en vastgoed

Publicatie: 5 september 2023
Geschreven: Milou van Rockhard

Politiek en vastgoed zijn in Nederland onlosmakelijk met elkaar verbonden. Binnen de politiek wordt er veel gesproken over de woningmarkt. De relatie tussen politiek en vastgoed is niet al te goed. De markt vindt bijvoorbeeld dat er te weinig geluisterd wordt naar experts en dat de invloed van de politiek een negatief effect heeft op de marktwerking. De val van het huidige kabinet biedt dan ook kansen om orde op zaken te stellen. Of dat daadwerkelijk zal gaan gebeuren is nog maar de vraag.

Maatregelen vanuit de politiek

Vanuit de overheid zijn er diverse maatregelen ingevoerd die invloed hebben op de vastgoedmarkt. Ondanks de negatieve uitlatingen van diverse experts, worden de meeste plannen toch uitgevoerd. In de meeste situaties wordt er dus niet naar de markt geluisterd en trekt de overheid haar eigen plan. Binnen de Nederlandse politiek staan mensen zonder ervaring in het vastgoed op de bepalende posities. Dat is erg zorgelijk en eigenlijk onbegrijpelijk. In een relatief korte periode zijn de volgende maatregelen doorgevoerd:

• Opkoopbescherming
  Een van de eerste maatregelen die doorgevoerd is, is de opkoopbescherming. De opkoopbescherming geeft gemeenten de ruimte om te bepalen in welke gebieden beleggers geen woningen meer mogen kopen onder een bepaalde WOZ-waarde. Het doel is om beleggers te weren van de woningmarkt. Gemeenten moeten echter wel onderbouwen waarom de opkoopbescherming in bepaalde gebieden zal gelden. Woningen die onder de opkoopbescherming vallen, mogen enkel gekocht worden voor eigen bewoning. Echter gelden er wel enkele uitzonderingen.
• Overdrachtsbelasting
  Voor starters op de woningmarkt is er een startersvrijstelling en voor onroerende zaken die niet als eigen woning kunnen worden aangemerkt, is de overdrachtsbelasting gestegen naar 10,4% van de koopsom. Voor de eigen woning blijft het tarief van 2% gelden indien de koper niet in aanmerking komt voor de startersvrijstelling.
• Aanpassing leegwaarderatio
  Een woning in verhuurde staat is minder waard dan een niet-verhuurde woning. De leegwaarderatio levert een besparing op in box 3. De overheid heeft besloten om vanaf 2023 de leegwaarderatio aan te passen, waardoor verhuurders veel minder korting krijgen in box 3. Dit betekent dat de belasting voor verhuurde woningen in box 3 omhoog is gegaan.
• Jubelton
  De jubelton werd in eerste instantie ingevoerd om starters meer kans te geven om een woning te kunnen kopen. Ouders en grootouders konden een ton belastingvrij schenken aan hun (klein)kind voor de aankoop van een woning. Per 2024 zal de jubelton alweer worden afgeschaft.
• Wet betaalbare huur
  Het plan is om deze wet per 2024 in werking te laten treden. Het doel is om te zorgen voor meer betaalbare huurwoningen, zodat huurwoningen beter betaalbaar worden voor middeninkomens. Na invoering van deze wet mogen verhuurders geen hogere huur vragen dan volgens de puntentelling toegestaan is. Een woning valt pas in de vrije sector bij minimaal 186 punten. Verhuurders kunnen hoge boetes krijgen als zij besluiten de woning voor meer te verhuren.

Effect van de maatregelen

• Opkoopbescherming
  De opkoopbescherming weert beleggers in bepaalde gebieden. De opkoopbescherming wordt voornamelijk ingevoerd in steden en plaatsen waar de vraag het hoogst is. Het effect hiervan is dat er geen huurwoningen meer bijkomen op gewilde locaties en dat beleggers zich verplaatsen naar andere steden en dorpen. De maatregel werkt dus wel om beleggers te weren, maar het zorgt er ook voor dat er straks minder huurwoningen zijn in gebieden met hoge vraag naar huurwoningen.
• Overdrachtsbelasting
  Mede door de startersvrijstelling zijn de huizenprijzen in een korte periode sterk gestegen. Starters gebruiken de startersvrijstelling voornamelijk om meer te kunnen bieden op een woning, waardoor de huizenprijzen stijgen. Het effect van deze maatregel is dus niet bevorderend geweest voor starters, maar heeft wel een prijsopdrijvend effect gehad. Om beleggers te weren van de woningmarkt is de overdrachtsbelasting voor deze groep juist flink verhoogd. Echter kopen de meeste beleggers panden die niet eens bij particulieren worden aangeboden.
• Aanpassing leegwaarderatio
  Door de aanpassing van de leegwaarderatio is het voor beleggers minder interessant geworden om woning in box 3 te verhuren. De belastingdruk neemt hierdoor toe. In de meeste gevallen is het verschil nog wel te overzien. Deze maatregel lijkt als enige te werken, daar waar het doel is om beleggers te weren.
• Jubelton
  Het is geen wonder dat de jubelton alweer wordt afgeschaft per 2024. De jubelton heeft namelijk prijsopdrijvend gewerkt, waardoor het voor starters juist alleen maar moeilijker is geworden om een huis te kopen. De prijzen stegen doordat (groot)ouders hun (klein)kinderen konden helpen bij het kopen van een huis. Experts hadden vooraf al gewaarschuwd voor dit effect, maar toch werd het ingevoerd.
• Wet betaalbare huur
  De wet betaalbare huur zou ervoor moeten zorgen dat huurwoningen betaalbaarder worden. De wet is nog niet eens ingevoerd en nu al zien we een negatief effect. Beleggers verkopen uit voorzorg hun huurwoningen, waardoor het aanbod sterk afneemt. Dat terwijl de vraag naar huurwoningen alleen maar zal toenemen. Het doel van de wet is om huurwoningen betaalbaar en bereikbaar te maken voor middeninkomens. Echter zullen de meeste huurwoningen van de markt verdwijnen, waardoor deze groep juist minder kans heeft op een huurwoning. Verschillende experts en organisaties waarschuwen hiervoor, maar toch is de kans groot dat deze wet ingevoerd zal worden. Het zal alleen maar moeilijker worden om een huurwoning te kunnen vinden.

De val van het kabinet

Het is een feit dat het huidige beleid niet heeft gewerkt en dat de problemen op de woningmarkt alleen maar zijn toegenomen. Het doel was om meer woningen te bouwen en betaalbare huurwoningen te realiseren. Door regulering en strengere wetgeving komen bouwprojecten juist niet van de grond en worden huurwoningen massaal verkocht. Het aanbod loopt terug en beleggers en ontwikkelaars trekken zich terug. Beleggers en ontwikkelaars realiseren juist nieuwe woningen. De val van het kabinet biedt dan ook kansen om orde op zaken te stellen. De nadelen zijn dat er nog meer vertraging komt, dat de onzekerheid langer aanhoudt en dat belangrijke dossiers worden uitgesteld. Het voordeel is dat deze tweede kamer geen beslissingen meer mag nemen en dat er kansen zijn voor het voeren van een ander beleid. Er is nogal wat schade aangericht door het inmiddels demissionair kabinet.

De woningmarkt heeft het kapitaal en de bereidheid van beleggers en ontwikkelaars nodig. Zij zorgen juist voor het aanbod van woningen door deze te bouwen. Door steeds meer te reguleren wordt het voor beleggers steeds minder interessant om te investeren, waardoor er minder woningen worden gebouwd en waardoor de huurvoorraad afneemt. Als we op deze voet doorgaan zal het heel lang duren voor de problemen op de woningmarkt zijn opgelost. Om de problemen op te lossen moet de overheid het belang van de belegger in gaan zien en moet er geluisterd worden naar vastgoedexperts. Dat beleggers zich aan bepaalde regels moeten houden is natuurlijk logisch, maar op deze manier halen we het kapitaal, de investeringsbereidheid en de marktwerking uit de markt. Hierdoor worden de problemen op de woningmarkt alleen maar groter en het ziet er niet naar uit dat deze snel opgelost zullen worden.