Belasting beleggingspand

Publicatie: 16 februari 2023
Geschreven: Milou van Rockhard

Een beleggingspand kan op verschillende manieren belast worden. In welke box een beleggingspand belast wordt is afhankelijk van het type vermogensbeheer en of het pand privé of zakelijk bezit is. In dit artikel zal uitgelegd worden wanneer een beleggingspand in welke box valt en hoe de leegwaarderatio te berekenen is.

Wanneer valt een beleggingspand in box 1?

Een beleggingspand valt in box 1 als er sprake is van actief vermogensbeheer. In dat geval kan er sprake zijn van resultaat uit overige werkzaamheden of winst uit onderneming. De inkomsten vanuit het beleggingspand dienen opgeteld te worden bij het inkomen in box 1. Inkomen wordt in deze box het zwaarst belast en daarom hebben beleggers hun panden liever niet in deze box. Een harde lijn of een beleggingspand in box 1 valt ontbreekt echter, waardoor er vaak een discussie ontstaat met de Belastingdienst. Richtlijnen die aangeven dat een beleggingspand in box 1 valt zijn:

• Zelf administratief werk verrichten
  Het gaat hierbij om het zelf opstellen van huurcontracten, zelf de huur innen en bijvoorbeeld zelf advertenties plaatsen.
• Zelf verbouwen of renoveren
  Door zelf werkzaamheden qua verbouwing of renovatie te verrichten kan er sprake zijn van actief vermogensbeheer.
• Regelmatig aan- en verkopen met winst
• Zelf intensief bezig zijn met de panden

Wanneer valt een beleggingspand in box 2?

Een beleggingspand valt in box 2 als het pand zakelijk wordt aangekocht en ondergebracht wordt in een BV. De huurinkomsten en verkoopwinst zijn dan belast en de kosten zijn aftrekbaar. Er moet vennootschapsbelasting (Vpb) betaalt worden en bij winstuitkering komt daar nog de inkomstenbelasting (IB) overheen. Het uiteindelijke tarief valt lager uit dan het hoogste tarief in box 1.

Wanneer valt een beleggingspand in box 3?

Een beleggingspand valt in box 3 als er sprake is van normaal vermogensbeheer. In principe is de regel dat er sprake moet zijn van passief beleggen. Box 3 wordt als meest gunstige box gezien, aangezien huurinkomsten onbelast zijn en de eventuele hypotheek als schuld meegenomen wordt. Om er vrijwel zeker van te zijn dat een beleggingspand belast wordt in box 3 zijn de volgende zaken van belang:

• Besteed verhuur en beheer uit
• Verricht zelf geen administratieve werkzaamheden
• Verricht zelf geen werkzaamheden aan de woning qua onderhoud
• Zorg voor passief beleggen

Leegwaarderatio 2023

De leegwaarderatio is een percentage van de WOZ-waarde van de woning. Het percentage hangt af van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde van de woning. Belasting wordt geheven over de WOZ-waarde vermenigvuldigt met de leegwaarderatio. De Belastingdienst heeft een tabel opgesteld waarmee de leegwaarderatio voor 2023 berekend kan worden:

Verhouding jaarlijkse huur tot WOZ-waarde is meer dan	Maar niet meer dan	Leegwaarderatio
0%	1%	73%
1%	2%	79%
2%	3%	84%
3%	4%	90%
4%	5%	95%
5%	6%	100%
6%	7%	100%
7%	-	100%

Voorbeeld berekening leegwaarderatio

Stel de woning is verhuurd voor €950 per maand en de WOZ-waarde is €240.000. Neem de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2022 als u de leegwaarderatio voor 2023 wilt berekenen. Doorloop de volgende stappen om de leegwaarderatio voor 2023 te berekenen:

1. Neem de WOZ-waarde van de woning met peildatum 1 januari 2022
   Voorbeeld: de woning heeft een WOZ-waarde van €240.000 per peildatum 1 januari 2022.
2. Bereken de jaarlijkse huur door de maandelijkse huur met 12 te vermenigvuldigen
   Voorbeeld: de jaarlijkse huur is €11.400 (€950 x 12)
3. Bereken het percentage dat de verhouding tussen de jaarlijkse huur en WOZ-waarde weergeeft. Deel de jaarlijkse huur door de WOZ-waarde.
   Voorbeeld: €11.400 jaarlijkse huur / €240.000 WOZ-waarde = 4,75%
4. Bekijk welke uitkomst dat geeft in het bovenstaande tabel voor 2023
   Voorbeeld: de verhouding is tussen de 4% en 5%, dat betekent een leegwaarderatio van 95%
5. Bereken de waarde van de verhuurde woning door de WOZ-waarde met de leegwaarderatio te vermenigvuldigen.
   Voorbeeld: €240.000 WOZ-waarde x 95% leegwaarderatio = €228.000 waarde in verhuurde staat

Het is momenteel het meest gunstig als een beleggingspand in box 3 valt, aangezien u dan het minst belasting hierover betaald. Er moet sprake zijn van normaal vermogensbeheer zodat het pand in box 3 valt. Door zoveel mogelijk uit te besteden en door passief te beleggen zal dit het geval zijn. Uiteindelijk betaalt u belasting over de WOZ-waarde van de woning. Indien de huurder van de woning huurbescherming heeft kan er gebruik gemaakt worden van de leegwaarderatio. In box 3 betaal je belasting over het bezit minus de schulden en de huurinkomsten zijn onbelast.

Bent u op zoek naar een beleggingspand? Dan bent u bij Rockhard aan het juiste adres. Meld u direct aan als investeerder, zodat u op de hoogte wordt gehouden van interessant aanbod.

Wilt u meer weten over bovenstaand onderwerp? Meld u direct aan of neem telefonisch contact op via 020-2101803.