De huurvoorraad krimpt maar beleggers blijven actief

Publicatie: 28 juni 2023
Geschreven: Milou van Rockhard

Uit recent onderzoek blijkt dat beleggers nog steeds actief zijn op de woningmarkt. Beleggers kopen voornamelijk nog goedkope tot middeldure woningen tot een bedrag van €400.000. Bij woningen boven dat bedrag zien we een afname van het aantal beleggers dat daar actief is. Beleggers kopen wel veel minder huizen dan een aantal jaar terug. Er zijn de laatste tijd natuurlijk behoorlijk wat maatregelen getroffen om beleggers van de woningmarkt te weren. Nu blijkt dat reguleren niet de oplossing is om de problemen op de woningmarkt op te lossen. Het probleem wordt namelijk alleen maar groter als het zo doorgaat.

Verhoging overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting voor beleggers werd in 2021 verhoogd van twee naar acht procent. Per 2022 is de overdrachtsbelasting zelf verhoogd naar 10,4% voor beleggers. Door deze stijging zijn duurdere projecten minder interessant. Voor de goedkopere woningen heeft de verhoging van de overdrachtsbelasting dus niet het gewenste effect gehad. Voor starters betekent het dat ze meer concurrentie hebben bij het kopen van een woning, omdat beleggers dus voornamelijk actief zijn in de woningen tot vier ton. Voor doorstromers is dit wel een positieve ontwikkeling, aangezien zij juist minder concurrentie ondervinden bij woningen boven de vier ton. Beleggers blijven dus actief op de woningmarkt, ongeacht de verhoging van de overdrachtsbelasting.

Opkoopbescherming

Vanaf 2022 is het voor gemeenten mogelijk om de opkoopbescherming in te voeren. Diverse gemeenten hebben dat inmiddels gedaan en het effect is zichtbaar geworden in het aantal transacties waarbij beleggers betrokken zijn. Door de opkoopbescherming is het niet meer mogelijk om in bepaalde gebieden woningen te kopen voor de verhuur. Een maatregel waardoor beleggers dus geweerd worden in bepaalde gebieden. Voor kopers is dat misschien een positief, maar voor huurders pakt het minder goed uit. Er zullen in deze gebieden geen huurwoningen bij komen, daar waar er al niet veel huurwoningen beschikbaar waren. Het wordt dus nog moeilijker om een huurwoning in bijvoorbeeld steden te vinden. Het blijkt zelfs dat de huurvoorraad krimpt door diverse maatregelen.

Regulering van de middenhuur

De volgende maatregel die eraan zit te komen is de regulering van de middenhuur. Het puntensysteem is op de schop gegaan. Woningen met minimaal 187 punten vallen nog in de vrije sector. Woningen met minder punten vallen in de middenhuur of sociale huur. Het puntensysteem bepaalt welke huur er maximaal gevraagd mag worden. Voor veel beleggers is het dan niet meer rendabel om de woning te verhuren. Zodra de huidige huurder vertrekt zullen zij de woning verkopen. Er is geen belegger die blijft verhuren als er verlies gedraaid wordt. Een slechte ontwikkeling die ervoor zorgt dat de huurvoorraad krimpt en dat huidige huurders zonder huis komen te zitten.

Huurvoorraad krimpt

De huurvoorraad krimpt voornamelijk in de vrije sector en nieuwe middenhuur. De krimp is volledig te wijten aan de maatregelen die getroffen zijn vanuit de overheid. Voormalige huurwoningen worden massaal te koop gezet door beleggers en dat is zorgwekkend. De vrije sector levert namelijk een grote bijdrage aan het goed functioneren van de woningmarkt. Het zorgt voor doorstroming, maar ook voor woongelegenheid voor mensen die niet kunnen of willen kopen. Voor de woningmarkt is het een slechte ontwikkeling dat de huurvoorraad krimpt. Het zal voor huurders steeds moeilijker worden om een geschikte huurwoning te vinden en het is bijna onoverkomelijk dat er straks mensen zonder dak boven hun hoofd komen te zitten. De middenhuurwoningen verdwijnen dus van de markt waardoor er een groot gat begint te ontstaan tussen de sociale en vrije sector.

De oplossing zit in bijbouwen, splitsen van grotere panden en het transformeren van bestaande panden, niet in alles reguleren. Het fundament moet grondig aangepakt worden. Beleggers en projectontwikkelaars zijn niet de vijand, maar juist een belangrijk onderdeel van de oplossing. Zij kunnen namelijk een grote bijdrage leveren aan het vergroten van de voorraad koop- en huurwoningen. Reguleren werkt dus averechts, aangezien er nauwelijk wordt gebouwd en de huurvoorraad krimpt. Een slechte ontwikkeling waar niemand op zit te wachten, zowel huurders, kopers als beleggers niet. Zolang Hugo de Jonge niet inziet dat er samen naar een oplossing gekeken moet worden, zullen er nauwelijks nieuwe woningen gebouwd worden en zal de huurvoorraad verder afnemen.