Regulering middenhuursegment per 1 januari 2024

Publicatie: 14 december 2022
Geschreven: Milou van Rockhard

Vrijdag 9 december heeft Hugo de Jonge de plannen gepresenteerd voor het reguleren van het middenhuursegment. Het was al een hele tijd bekend dat deze plannen eraan zaten te komen, maar nu is ook duidelijk wat het exact inhoudt en kunnen we rustig kijken naar de mogelijke effecten hiervan. De middenhuur zal vanaf 1 januari 2024 gereguleerd worden.

Middenhuursegment

Voorheen hadden we enkel de sociale sector en de vrije sector. Vanaf 1 januari komt daar een nieuwe sector bij, namelijk de middenhuur. De regulering gaat enkel gelden voor nieuwe huurcontracten. Oude huurcontracten zullen dus gewoon blijven gelden. Volgens minister De Jonge zullen er zo’n 300.000 woningen in het middenhuursegment vallen. De maximale huurprijs is straks ongeveer €1.100 per maand voor woningen die in het middenhuursegment vallen. De jaarlijkse huurprijsstijging wordt gemaximeerd op de CAO-loonontwikkeling plus 0,5%. Zolang er schaarste is en zolang het noodzakelijk wordt geacht zal de regulering van toepassing zijn. De indicatoren die bepalen of regulering nog noodzakelijk is moeten nog worden gespecificeerd.

Gemeenten kunnen regels stellen waardoor middenhuurwoningen met voorrang kunnen worden toegewezen aan middeninkomens. Wat ze verstaan onder middenhuur en middeninkomens zal wettelijk worden vastgelegd. De regulering gaat gelden voor zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. Echter geldt voor nieuwbouwwoningen dat de huurprijzen 5% boven het maximum volgens het woningwaarderingsstelsel mogen liggen. Deze regeling gaat gelden voor nieuwbouwprojecten die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw voor 1 januari 2025 is gestart.

Woningwaarderingsstelsel (WWS)

Het woningwaarderingsstelsel zal anders ingericht worden. Voor woningen met meer dan 187 punten mag de WOZ-waarde voor maximaal 33 procent van het totaal aantal punten zorgen. Dit zorgt ervoor dat woningen niet alleen door een hoge WOZ-waarde in de vrije sector vallen. Verduurzaming zal extra worden gewaardeerd in het nieuwe stelsel. Hierdoor worden beleggers gestimuleerd om hun woningen te verduurzamen. Woningen met energielabels E, F of G krijgen daarentegen aftrekpunten. Ook voor een buitenruimte krijg je in het nieuwe stelsel meer punten toegekend. Grotere buitenruimten leveren logischerwijs meer punten op dan kleinere buitenruimten.

Maximale huurprijs per sector

Punten WWS Sector Huurprijs
Minder dan 142 Sociale huur Maximaal €808,06*
142 tot 187 Middenhuur Maximaal €1.100
Meer dan 187 Vrije huur Geen maximale huurprijs

* De maximale huurprijs voor een sociale huurwoning is in 2023 €808,06 per maand

Negatieve neveneffecten

De regulering van de middenhuur heeft als uitgangspunt de huurder beschermen en ervoor zorgen dat er betaalbare huurwoningen zullen zijn. De werkelijkheid is dat de regulering hoogstwaarschijnlijk negatieve neveneffecten zal hebben. Het is bijna niet uit te sluiten dat dit de effecten zullen zijn van de regulering van de middenhuur:

  • Beleggers gaan verkopen

    Het effect van de regulering van de middenhuur is dat panden, die niet meer rendabel zijn, zullen worden afgestoten door beleggers zodra deze vrij van huur zijn. Het is op gewilde locaties simpelweg niet mogelijk om een dure woning voor slechts €1.100 per maand te verhuren. De verwachting is dat beleggers veel woningen zullen afstoten als gevolg van de regulering.

  • Fors minder huurwoningen beschikbaar

    Het gevolg van het afstoten van woningen door beleggers is dat er straks fors minder huurwoningen beschikbaar zullen zijn. Vastgoed Belang schat dat er jaarlijks zo’n 25.000 beleggingspanden op de markt zullen komen. Een grote uitverkoop betekent op lange termijn dat er steeds minder huurwoningen beschikbaar zullen zijn.

  • Wachtlijsten voor middenhuur

    Er bestaat een grote kans dat er straks wachtlijsten zijn voor woningen in het middenhuursegment. Doordat veel woningen zullen worden verkocht door beleggers zijn er straks fors minder huurwoningen beschikbaar, waardoor het enorm moeilijk wordt om een huurwoning te kunnen huren. Het aanbod zal afnemen terwijl de vraag naar huurwoningen juist toeneemt, waardoor er wachtlijsten kunnen ontstaan voor het kleinere aantal beschikbare woningen.

Het is teleurstellend voor alle partijen dat ook deze nieuwe maatregelen niet het gewenste effect zal hebben. Het resultaat van de maatregelen zal zijn dat er in de nabije toekomst minder huurwoningen beschikbaar zijn, doordat veel beleggers woningen zullen afstoten die niet meer rendabel zijn door de regulering. Ook zullen er waarschijnlijk wachtlijsten komen voor woningen in het middenhuursegment, doordat het aanbod zal dalen. Dit resultaat zal enkel gunstig zijn voor kopers, want er zullen meer koopwoningen beschikbaar komen als beleggers overgaan tot verkoop. Huurders zijn uiteindelijk de dupe van maatregelen die hen juist zouden moeten ‘beschermen’ volgens Hugo de Jonge.

De wijzigingen zullen volgens plan per 2024 van kracht zijn. Gelukkig zijn er voor beleggers altijd kansen op de vastgoedmarkt en zullen er altijd oplossingen gevonden worden om een goed rendement te kunnen behalen. Bij Rockhard passen wij onze marketingstrategie aan op de nieuwe eisen en behoeften in de markt. Zo hebben wij altijd interessante beleggingsobjecten in ons aanbod.

Wilt u meer weten over bovenstaand onderwerp? Meld u direct aan of neem telefonisch contact op via 020-2101803.