Voorsorteren op herstructurering box 3
Publicatie: 24 april 2023
Geschreven: Milou van Rockhard
Voorheen was het voor de meeste beleggers vanzelfsprekend om vastgoed vanuit privé aan te kopen. De huurinkomsten zijn onbelast en het vermogen werd altijd berekend door de schulden van de bezittingen af te trekken. Met de aanpassingen en mogelijke verdere herstructurering van box 3 kijken particuliere beleggers naar andere mogelijkheden om hun vastgoed onder te brengen. Sommige beleggers lijken al voor te sorteren op wat mogelijk komen gaat.
Herstructurering van box 3
De herstructurering van box 3 stond oorspronkelijk gepland vanaf 2026. Wegens de complexiteit zal het hoogstwaarschijnlijk pas vanaf 2027 ingaan. Waar het vermogen voorheen werd belast op basis van forfaitair rendement, zal het vanaf dan belast worden op basis van werkelijk rendement. Het is echter nog niet bekend wat verstaan wordt onder werkelijk rendement. Het is in ieder geval duidelijk dat vastgoedbeleggers in de meeste situaties veel meer belasting moeten gaan betalen. Voorheen kon de financiering op beleggingspanden van het vermogen afgetrokken worden, waardoor het belastbaar vermogen minimaal was. In het nieuwe stelsel zal dit niet meer mogelijk zijn en zal er dus gekeken worden naar werkelijke vermogensverdeling en werkelijk rendement voor zowel bezittingen als schulden.
Overbruggingswet box 3
Tussen 2023 en de ingangsdatum van het nieuwe stelsel zal de ‘overbruggingswet box 3’ van toepassing zijn. Hierbij wordt uitgegaan van de werkelijke verdeling van het vermogen. Voor iedere groep geldt een ander rendementspercentage, ofwel forfaitair rendement. Het rendementspercentage voor beleggingen en andere schulden staat al vast, maar de percentages voor bank- en spaartegoeden en contant geld nog niet. De volgende rendementspercentages gelden voor 2023:
- 0,36% over banktegoeden, spaartegoeden en contant geld
- 6,17% over beleggingen en andere bezittingen
- 2,57% over schulden
Voor vastgoedbeleggers zit het grootste verschil in de rendementspercentages voor beleggingen en andere bezittingen en het rendementspercentage voor schulden. Voor een beleggingspand wordt er uitgegaan van een rendement van 6,17% terwijl daar slechts 2,46% schulden vanaf getrokken mag worden. Over het inkomen in box 3 wordt vervolgens 32% belasting geheven. Echter geldt er wel een heffingsvrij vermogen van €57.000 per persoon.
Voorbeeld belasting box 3 in 2023
Er wordt vanaf 2023 uitgegaan van de werkelijke verdeling van het vermogen, waarbij gebruikgemaakt wordt van forfaitaire rendementspercentages per vermogensgroep. In dit voorbeeld gaan we uit van een alleenstaande met een vastgoedportefeuille in box 3. De totale WOZ-waarde van de portefeuille is €1,5 miljoen. De portefeuille is gefinancierd met €925.000 vreemd vermogen. Voor bank- en spaartegoeden gaan we uit van €100.000. Het enorme verschil in belasting tussen 2022 en 2023 zal in het volgende voorbeeld duidelijk worden:
| 2022 | 2023 |
|
Vermogen Bezittingen - schulden - heffingsvrij vermogen €1.600.000 - €925.000 - €50.650 = €624.350,- |
Vermogen
€1.600.000 - €925.000 - €57.000 = €618.000,- |
|
Voordeel
€25.968,56 |
Voordeel
€25.968,56
Aandeel rendementsgrondslag: 91,56%**
|
|
Belasting €25.968,56 x 31% = €8.050,25 |
Belasting €63.379,22 x 32% = €20.281,35 |
*Aftrekbare schuld minus drempel van €3.400 per persoon
**(Grondslag sparen en beleggen / rendementsgrondslag) x 100%
Gevolgen voor vastgoedbeleggers
Zoals de berekening laat zien neemt de te betalen belasting in box 3 behoorlijk toe. De schulden kunnen namelijk niet volledig van de bezittingen afgetrokken worden en er wordt gerekend met verschillende forfaitaire rendementen. Vooral beleggers die vastgoed hebben gefinancierd met vreemd vermogen krijgen te maken met een forse stijging van de te betalen belasting in box 3. Daarbij komt de stijging in het belastingtarief, dat in 2023 met een procent is gestegen naar 32% en dat jaarlijks verder zal stijgen met een procent tot 34% in 2025. Het gevolg van de toegenomen belastingdruk is dat vastgoed minder rendabel is dan voorheen. Sommige beleggers zullen zelfs verlies maken, waardoor zij overgaan tot uitponden. Een mogelijkheid is om de panden onder te brengen in een BV. In dat geval moet er wel overdrachtsbelasting betaald worden, waardoor deze mogelijkheid niet voor iedereen interessant is.